2018, un an de cotitură pentru piața de investiții imobiliare

23.02.2018

În condiţiile unei creșteri economice care a depășit performanțele celorlalte țări din regiunea Europei Centrale și de Est (ECE), România a înregistrat un an 2017 foarte bun din punct de vedere al pieței imobiliare, în special pentru segmentele de birouri, investiții și terenuri. Astfel, potrivit noului raport al Colliers International, dinamismul pieței va continua și pe parcursul anului 2018, fiind dublat de noi cereri și tendințe în Bucureşti și mai ales în marile orașe regionale din țară.

Anul trecut, PIB-ul a înregistrat o creștere de 7% datorită consumului privat și a sectoarelor de servicii, industrial și agricultură. Principalul factor care susținut consumul a fost creșterea salariilor, venită ca urmare a măsurilor luate de guvern și a încordării pieței muncii, care credem că se va dovedi a fi sustenabilă prin prisma diferenței mai mari dintre productivitate și costul forței de muncă din ţara noastră față de țările din regiune.

„În 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), ca urmare a reducerii stimulentelor fiscale, a înăspririi politicii monetare, a accelerării inflației, a unei tendințe mai ridicate de a economisi și a unui curs valutar al RON mai slab, aspecte ce vor pune presiune și pe încrederea consumatorilor, nu doar pe salariile reale. De asemenea, ne așteptăm ca marile orașele regionale din România (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov) să contribuie cu o pondere mai mare la PIB în următorii ani: buna calitate a vieții pe care o oferă acestea influențează mișcarea migratorie a populației în defavoarea Capitalei, iar costurile operaționale scăzute și numărul mare de studenți din domeniul IT&C ar putea determina marile companii să se extindă în restul țării”, a declarat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.

Studiul mai arată că avansul economic a încurajat interesul investitorilor pentru România, ceea ce a dus la o îmbunătățire calitativă a pieței. Cu toate acestea, prelungirea fazei de negociere a amânat unele tranzacții pentru 2018, lichiditatea din 2017 rămânând aproape neschimbată la 960 mil. euro. Cele mai mari tranzacții au fost parteneriatul dintre Iulius Group și Atterbury Europe (estimat la 200 mil. euro) și vânzarea hotelului Radisson Blu către Cerberus Capital Management și Revetas Capital (169 mil. euro).

Piaţa de investiţii

Aşadar, 2018 va reprezenta un an de cotitură pentru piața de investiții, mai ales din prisma segmentului de birouri. Dacă până în prezent erau tranzacționate clădiri de birouri cu o suprafață medie de 20.000 mp, pipeline-ul pentru perioada următoare include proiecte cu o suprafață medie de peste 50.000 mp. Prin urmare, volumul de investiții pe piața de birouri ar putea crește de la 160 mil. euro în 2017 la 500 mil. euro în 2018.

Volumul total de investiții estimat pentru anul acesta va depăși pragul 1 mld. euro, iar randamentele pentru proiectele de retail, birouri și industrial ar putea scădea cu 25-50 puncte de bază.

Piaţa de birouri

În București, piața de birouri a avut parte de o creștere moderată, înregistrând noi livrări de 123.000 mp ce au dus stocul de spații moderne la un total de 2,3 mil. mp. Această valoare mai mică decât estimările inițiale este rezultatul întârzierilor provocate de lipsa forței de muncă, de obținerea avizelor de construcție și de dezvoltatorii care au dorit să-și îmbunătățească rata de preînchiriere a proiectelor.

Însă, suprafața totală închiriată în spații de clasa A a însumat 320.000 mp, iar cererea nouă a depășit pragul de 150.000 mp, valoarea din urmă fiind un maxim al ultimilor ani. Segmentul de IT&C a rămas principalul motor al cererii, generând 44% din activitatea de închiriere (140.000 mp).

Un nou record pe segmentul spaţiilor industriale

Piața de spații industriale a ajuns, în 2017, la un total de 3,5 mil. mp de spații moderne de depozitare la nivel național, după livrarea în 2017 a aproximativ 500.000 mp, o accelerare de peste 40% comparativ cu 2016. Din acest total, Bucureştiul a concentrat aproximativ jumătate din totalul stocului, și anume 1,7 mil. mp. Rata de neocupare a rămas, însă, la un nivel scăzut – 2% în București și sub 5% în țară. De asemenea, anul trecut au fost încheiate tranzacții de închiriere pentru 500.000 mp de astfel de spații, din care aproape 52% în zona Bucureștiului, 14,6% în Timișoara și 12,4% în Pitești. Cea mai mare cerere a venit din zona de logistică – 47%, aceasta fiind urmată de segmentele de retail (17%) și auto (9%).

„Există în continuare condiții favorabile pentru dezvoltarea spațiilor industriale. În consecință, estimăm că anul acesta stocul va crește cu încă 700.000 mp la nivel național, iar cererea va veni din partea logisticienilor și a sectoarelor de comerț online și FMCG. Lipsa dezvoltărilor de infrastructură va favoriza concentrarea spațiilor în zona Capitalei, unde se așteaptă livrări de aproape 400.000 mp, însă atenția se va îndrepta și către regiunile din centrul și vestul țării care oferă acces imediat la autostrăzile Ungariei”, a explicat Silviu Pop.

Achizițiile de terenuri

Anul trecut, valoarea totală a tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare (exceptând segmentul industrial) a crescut cu 25-30% față de 2016, depășind pragul de 350 mil. euro la nivel național. În jur de două treimi din această valoare a revenit Capitalei, unde tranzacțiile cu terenuri pentru dezvoltări rezidențiale au reprezentat mai mult de jumătate din volumul investițional, iar restul a fost preluat aproximativ egal de segmentele de retail și birouri.

„2018 va fi cel puțin la fel de dinamic ca anul precedent, în condițiile în care există multe tranzacții în curs de negociere. Cu toate acestea, având în vedere faptul că dezvoltatorii au deja terenuri în portofoliu, accentul va fi pus mai degrabă pe dezvoltarea proiectelor planificate decât pe noi achiziții. Așadar, cererea nouă ar putea fi puțin mai redusă. De asemenea, dezvoltatorii se vor îndrepta și către marile orașe regionale, pe partea de birouri și rezidențial, datorită interesului sporit din partea chiriașilor/cumpărătorilor, dar și către orașele mai mici, cu o populație sub 100.000 locuitori, care au un deficit de spații moderne de retail”, a adăugat Silviu Pop.

 

 

 

 

Citiți și despre: