Piaţa imobiliară în 2018

01.02.2018

După creşterea din 2017, perspectivele noului an sunt rezervate. În 2017, pretențiile vânzătorilor de locuințe din ţara noastră, atât de apartamente, cât și de case, și-au menținut tendința recentă de creștere, conform Imobiliare.ro. Astfel, proprietățile rezidențiale au fost anul trecut în medie cu 9,1% mai scumpe față de anul precedent. De menționat este însă că această cifră marchează o tendință de încetinire a ritmului scumpirilor pe piața rezidențială locală comparativ cu 2016, când a fost consemnat un avans de 12,4%. Cu toate că au recuperat o bună parte din declinul consemnat în perioada de recesiune economică, locuințele erau, la finele anului 2017, cu 31,5% mai ieftine în medie decât în urmă cu 10 ani.

Cele mai multe vânzări de locuinţe au fost înregistrate, anul trecut, în Bucureşti (73.703), Cluj (40.043) şi Ilfov (33.384). Judeţele cu cele mai puţine imobile vândute în aceeaşi perioadă sunt Teleorman (4.131), Sălaj (3.622) şi Caraş-Severin (3.325).

Cele mai multe vânzări de locuinţe au fost înregistrate în Bucureşti

Riscul unei noi bule imobiliare

Specialiştii în real estate lansează previziuni cât se poate de sumbre, comparând evoluţia curentă a pieţei imobiliare din România cu ceea ce s-a întâmplat în urmă cu zece ani. Astfel, în contextul evoluţiei cursului euro-leu şi a indicelui ROBOR, ratele la credite vor continua să crească, fapt care afectează deja persoanele care au contractat împrumuturi în anii trecuţi. În plus, acest lucru îi poate descuraja pe români să mai ia noi credite.

Şi, din informaţiile analiştilor, se pare că tendinţa apariţiei unei noi bule imobiliare nu este specifică doar României.  Astfel, conform unei analize Saxo Bank, dintr-o perspectivă macroeconomică, bulele speculative imobiliare au tendința de a fi cele mai periculoase pentru că afectează o mare parte a populației.

Cele mai riscante piețe imobiliare din prezent sunt în Australia, Londra, Hong Kong, Suedia și Norvegia

O bulă este deseori dificil de identificat înainte să apară, dar cel puțin putem conveni asupra faptului că printre cele mai evidente caracteristici se află prețurile care evoluează exponențial, lucru care se întâmplă acum în multe piețe din toată lumea. Cu toate acestea, din punct de vedere macroeconomic, cele mai periculoase bule sunt cele observate în trecut, mai ales în piața proprietăților.

Cele mai riscante piețe imobiliare sunt cele din Australia, Londra, Hong Kong, Suedia și Norvegia. Toate aceste piețe au aceleași două caracteristici – prețurile caselor sunt deconectate de veniturile locale, iar economia reală trece prin distorsionări legate de politica monetară.

În principalele țări europene, riscul unei bule imobiliare este destul de limitat. Marea criză financiară a dus la o explozie a bulei imobiliare, și doar începând cu 2014 prețurile au revenit la nivelurile de dinaintea crizei sub impulsul unei mai puternice creșteri economice. Există însă unele excepții, precum Spania, unde prețurile sunt cu 20% mai mici decât nivelul din 2007.

Piaţa din Cluj ridică semne de întrebare

Chiar dacă încă nu se poate vorbi de o nouă bulă imobiliară în România, un segment al pieţei ridică mari semne de întrebare. Este vorba despre piaţa imobiliară din Cluj-Napoca.

Astfel, în 2018, cele mai scumpe apartamente nu vor fi în Bucureşti, ci în Cluj-Napoca. Dacă în Capitală un metru pătrat costă în medie 1.200 de euro, în Cluj-Napoca preţul mediu ajunge în jurul valorii de 1.300 de euro pe metru pătrat. Scumpirile vin şi în contextul în care sunt aşteptate proiecte de mare anvergură, atât în București, cât și în marile centre economice, Cluj, Timișoara, Iași și Brașov.

În 2018, cele mai scumpe apartamente nu vor fi în Bucureşti, ci în Cluj-Napoca

În Bucureşti, zona Obor, unde mai mulţi investitori pregătesc terenurile pentru turnuri de apartamente, pare să fie în plin boom imobiliar.

Programul Prima Casă

Pe de altă parte, analiştii imobiliari anticipează că această creştere a preţurilor locuinţelor va fi mai mică în 2018, în contextul în care Guvernul a decis să reducă gradual nivelul de garantare al creditelor acordate prin programul „Prima Casă”. În plus, există o serie de veşti proaste care vin din partea acestui program care, în forma sa actuală, s-ar putea încheia în acest an. ”Prima Casa” ar putea deveni însă un program social cu noi condiţii.

Pentru 2018, plafonul alocat al garanțiilor care pot fi emise în cadrul programului ”Prima casă” însumează 2 miliarde de lei, potrivit unei Hotărâri aprobată de Guvern.

Pentru 2018, plafonul alocat al garanțiilor care pot fi emise în cadrul programului ”Prima casă” însumează 2 miliarde lei

Regulile Prima Casă pentru 2018 includ reducerea marjei maxime de dobândă de la 2,50% la 2%, în scopul uniformizării nivelului costurilor totale ale tuturor categoriilor de finanțări care pot fi acordate în cadrul programului Prima Casă, eliminarea utilizării valorii de reîntregire a plafonului (revolving) pentru emiterea de garanții în anul 2018, clarificarea principiilor de realocare către finanțatori a rezervei rămase nealocate din plafonul anual, precum și simplificarea procedurii de radiere în situaţia respingerii cererii de plată a creditului garantat în cadrul programului.

Astfel, decizia de reducere a marjei maxime de dobândă de la 2,50% la 2% a fost luată pentru corelarea prevederilor privind costul total al finanțărilor garantate pentru achiziția de locuințe cu cea pentru construcția de locuințe, urmărindu-se evitarea oricărei discriminări în acest sens.

O altă schimbare importantă o reprezintă eliminarea utilizării valorii de reîntregire a plafonului (revolving) pentru emiterea de garanții, Guvernul luând această decizie pentru a nu pune la dispoziția finanțatorilor participanți în program și a altor limite suplimentare față de plafonul de 2 miliarde lei alocat programului ”Prima casă” pentru 2018.

 

 

Citiți și despre: